保持稳健穿越周期谋远利，保利发展：发轫逆流格局重塑再展翼(20)

3）有效市场边界收缩，核心城市核心区域表现出更高的热度和韧性。
本轮下行周期以来，城市间在销售增速和去化、流速等方面表现出了明显分化，从销售金额来看，北京、上海两个一线城市表现出更稳定的态势，上半年跌幅较小（上海4月和5月受疫情影响），下半年低基数下跌幅收窄甚至转正，并且上海在疫情影响减弱后市场较快反弹，全年销售金额逆势增长10%,体现出核心热点城市的需求韧性；二线城市中青岛也维持稍好的热度，同比个位数回落。
从全年销售体量来看，杭州、合肥两个二线城市回落至2019年，市场热度较好，而重庆和天津则分别回落至2015年和2014年，回落幅度较大。
从去化情况来看呈现出相同特点，北京、上海新开盘去化下半年仍基本能维持相对较高水平（个别月份去化率较低可能由于当月新开盘项目结构性原因），而重庆、济南、宁波、武汉等城市新开盘率则持续低位运行。

7.1.2. 格局重塑：供给端分化短期内向销售和利润端演进
从当前来看，政策稳地产决心更为明显，我们认为后续市场企稳回升的确定性较大，基于市场在2022年发生的三个重大变化，我们认为后续市场在企稳回升过程中，供给端的分化决定企业之间短期内的销售和利润的分化。
从总土储来看，截至2022年上半年百强房企总货值门槛较2021年末下降20%，在行业下行和资金压力下，一方面部分房企受制于资金压力，收缩或停止投资规模，货值整体下降，另一方面面对销售的不确定性，房企投资也更为审慎。
土储货值规模收缩一方面限制了房企在市场修复后的推货节奏，另一方面从2022年城市间的分化来看，核心城市核心区域的销售相对坚韧，企业在这些区域的推货也更加积极，而市场热度差的城市企业推货节奏也较慢，因此我们判断企业的存量土储结构也相应下降，另外考虑到前几年的土地利润率水平较低，存量土储的整体利润水平可能也较低。
因此，我们认为新增土储的质量优于存量土储，在2022年新增拓展更多的房企不仅能够保持货值储备规模稳定，提高推货灵活性，也能够通过新增土储改善土储结构、提升利润水平，实现强者更强的竞争格局。