保持稳健穿越周期谋远利，保利发展：发轫逆流格局重塑再展翼(11)

城市深耕战略动态验证：核心城市市占率逆势提升。在2022年市场整体下行，暴雷房企持续增加的情况下，公司在厦门、广州、南京、上海等市场热度较好的城市仍能保持市占率的提升，在公司深耕的大湾区广州、佛山、珠海等城市市占率也有提升。

3.2.3 机遇：23年市场或延续分化，城市深耕更受益市场复苏
中长期来看，市场整体告别短缺时代，结构性机会藏于区域分化。
全国商品房新开工面积在2013年达到自然新开工峰值，包括政府住房、自建房等在内的存量住房套户比达到 1.0套/户，房地产市场进入供求基本平衡的阶段， 2019年达到新开工峰值，住房短缺时代基本结束，房地产高速发展阶段进入尾声。
但结构性空间仍然存在，人口吸纳能力强、投资环境好、经济有活力的一二线城市需求逐步集中，人口吸纳能力较差的三四线城市或将会面临慢速降温，房地产市场的结构性空间存在于区域分化之中。
复盘本轮行业下行周期，城市分化特点突出。2022年市场销售呈现明显分化趋势，从全国商品房销售金额来看，一线/二线/三四线城市分别同比回落12.2%/26.7%/30%，一线城市保持明显更强的市场韧性，从成交占比来看一线城市较2021年提升2.4pct，三四线城市则下降2.4pct。从具体城市来看，也体现出了经济基本面较好的城市房地产市场热度稍好，能保持相对较好的去化率，而经济基本面较弱或市场供过于求的城市成交大幅下降。
2023年市场或将延续城市分化，城市深耕成果进一步验证。本轮下行周期当前政策力度不断加强，但从需求端政策来看，我们认为目前三四线城市需求端政策基本应放尽放，政策空间已经较小，后续三四线城市的回温可能更多依赖于核心城市热度回升带动，而核心城市例如北京、上海、深圳、杭州等城市的需求端放松力度仍然较小，包括核心区域放松限购限贷、降低首付、下调按揭利率等释放需求的政策仍有较大空间。