【研究】地尽其利，安居宜居：伦敦住房规划解读(4)

伦敦周边城市化进程
注：每个图斑代表每平方英里土地供应400套以上住房。
来源：《伦敦住房2017》
伦敦住房规划策略
面对当前住房挑战和未来发展趋势，《大伦敦规划》从住房的包容性和规划的可实施性两方面积极应对。
1.远近结合，基于现状评估的住房总量设定
伦敦的存量土地市场是极其活跃的，98%的伦敦住房建设通过棕地更新实现，而且当前的非住宅用地将来也很有可能转变为住宅用地，如何有效评价土地用于住房开发的可能性和其住房开发的潜力是一个重要问题。结合《伦敦战略性住宅用地可行性评估（2017）》关于住宅用地开发潜力的评估，《大伦敦规划》提出远期可供应住房目标，并完善年度监测，保障远近结合的住房发展目标逐步落实。在远期（2019―2028年）目标设定上，运用大数据充分评估成套住房用地与不成套住房用地的开发潜力，其中成套住房用地包括大型住宅用地（大于等于0.25公顷）与小型住宅用地（小于0.25公顷），不成套住房包括非独立式学生公寓、非独立式老年人住房和其他非独立式公共住房等。在年度目标设定与监测上，结合各区土地资源条件将总目标分解至各年，并依据住房成套情况监测每年的净供应量。

规划远期（2041年）住房规模设定及分解图
来源：笔者整理
在评估住房的开发潜力方面，通过构建合理的用地可行性评估框架，全面摸排住房的开发潜力。针对大型住宅用地，分别评估规划已批地块、规划编制状态地块和其他地块的开发潜力。其中，规划已批地块住房开发潜力可以从伦敦发展数据库（ldd）读取，规划编制状态地块和其他地块可以运用模型测算。模型测算的基本思路是“住房开发量=潜在住宅用地面积×居住功能比例×住房开发密度”，对于其他地块还要考虑不同约束维度下的开发概率。针对小型住宅用地，主要结合近年来的住房实施趋势和既有住宅用地集约化开发产生的新增住房量来评估开发潜力。模型假设在特定区域内，即公共交通可达性3―6区域或距地铁站、市镇中心800米以内区域，1%的存量住房会通过改建、扩建、转换用途等方式增加住房密度。通过研究近年来小型地块的住房落成趋势可以判定每套房的净增加幅度，从而计算特定区域内未来小型地块可能新增的住房套数。