【研究】地尽其利,安居宜居:伦敦住房规划解读(5)
2023-05-21 来源:飞速影视
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住宅用地可行性评估模型
来源:《伦敦战略性住宅用地可行性评估(2017)》
在住房的空间分布引导方面,通过构建住房建设密度矩阵合理引导住房集约化开发。根据地区中心性、公共交通可达性和机遇区等因素,共同确定地块可建设的住房套数。其中,地区中心性由地块区位(与各级市镇中心的距离)以及存量住房类型(公寓式住房占比)共同决定,公共交通可达性则根据“伦敦公共交通可达性评估系统(ptals)”确定。总体而言,地区中心性越高、公共交通可达性越强,住房可供给的密度越高,在此基础上,机遇区7内的住房供给密度可以更高,从而引导“人口―住房―就业―交通”合理联动。
2.应用尽用,通过小型地块拓宽住房供地来源
充分利用小型地块开发住房既有现实约束也有自身优势。一方面,经过现状评估,在已批规划中可直接利用的住宅用地稀缺,大型棕地的复杂情况也延缓了土地的释放速度。另一方面,与开发大型住宅用地相比,小型地块的开发具有3大优势:一是恢复中小规模开发商在新住房供应方面的作用;二是使住房供应来源、地点、类型和混合方式多样化;三是小型用地的建设具有周期快、易于开发的特点。经过充分挖掘后,小型用地的住房供应能力不容小觑,占规划新增住房总量38%。
《大伦敦规划》对小型住宅用地的建设引导有明确具体要求。在建设优先性上,优先利用在公共交通可达性高、交通站点以及城镇中心800米范围内的小型住宅用地。在建设形式上,小型住宅用地可通过新建、填充式开发、改建、拆除和重新开发或扩建已有建筑物(包括非住房建筑和居住区车库)的方式建设。在标准规范上,大伦敦政府将制定全市层面小型住宅用地设计导则,各区在此基础上结合地方发展令,再量身定制住房设计规范。在设计工具箱上,重点关注绿色可持续、房型结构和社区融入等。
3.整体设计,加快推进新增住房中可负担住
房建设比例目标落实
为更好提升住房的可负担性,规划注重整体设计,从目标引导、实施保障和审批流程等方面明确相关策略。
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