【研究】地尽其利，安居宜居：伦敦住房规划解读(5)

住宅用地可行性评估模型
来源：《伦敦战略性住宅用地可行性评估（2017）》
在住房的空间分布引导方面，通过构建住房建设密度矩阵合理引导住房集约化开发。根据地区中心性、公共交通可达性和机遇区等因素，共同确定地块可建设的住房套数。其中，地区中心性由地块区位（与各级市镇中心的距离）以及存量住房类型（公寓式住房占比）共同决定，公共交通可达性则根据“伦敦公共交通可达性评估系统（ptals）”确定。总体而言，地区中心性越高、公共交通可达性越强，住房可供给的密度越高，在此基础上，机遇区7内的住房供给密度可以更高，从而引导“人口―住房―就业―交通”合理联动。
2.应用尽用，通过小型地块拓宽住房供地来源
充分利用小型地块开发住房既有现实约束也有自身优势。一方面，经过现状评估，在已批规划中可直接利用的住宅用地稀缺，大型棕地的复杂情况也延缓了土地的释放速度。另一方面，与开发大型住宅用地相比，小型地块的开发具有3大优势：一是恢复中小规模开发商在新住房供应方面的作用；二是使住房供应来源、地点、类型和混合方式多样化；三是小型用地的建设具有周期快、易于开发的特点。经过充分挖掘后，小型用地的住房供应能力不容小觑，占规划新增住房总量38%。
《大伦敦规划》对小型住宅用地的建设引导有明确具体要求。在建设优先性上，优先利用在公共交通可达性高、交通站点以及城镇中心800米范围内的小型住宅用地。在建设形式上，小型住宅用地可通过新建、填充式开发、改建、拆除和重新开发或扩建已有建筑物（包括非住房建筑和居住区车库）的方式建设。在标准规范上，大伦敦政府将制定全市层面小型住宅用地设计导则，各区在此基础上结合地方发展令，再量身定制住房设计规范。在设计工具箱上，重点关注绿色可持续、房型结构和社区融入等。
3.整体设计，加快推进新增住房中可负担住
房建设比例目标落实
为更好提升住房的可负担性，规划注重整体设计，从目标引导、实施保障和审批流程等方面明确相关策略。