北京地区亲属之间房屋买卖/房屋赠与合同纠纷裁判规则(8)

关于《存量房屋买卖合同》签订和履行的过程，虞良法、汤琴珍称因为如果虞良法和汤琴珍去世继承的话，继承会有遗产税，所以虞月明、汪慧要求虞良法和汤琴珍生前把XX号房屋过户，虞良法、汤琴珍在北京只有这一套房产，他俩考虑一旦房子过户，他们也有养老和居住的问题，因此他们同意将房屋转移，但前提是他们支付相应的房款，并且在房屋过户后虞楠也签订了一个房屋居住的协议，是在这个前提下，才通过买卖的方式提前将房屋过户到虞楠名下。
虞楠称签订房屋买卖合同时，虞良法、汤琴珍知道虞楠没有工作，根本拿不出来159万元。关于159号房屋的价格，虞良法、汤琴珍称汪慧和虞楠从不动产登记中心回来后就告诉他俩房子每平方米2.5万元，虞良法、汤琴珍年纪比较大了，所以他们对于房屋的价格并不了解，他们认为汪慧和虞楠告诉他们的价格，就是他们转让能实际获得的价格。虞楠称房子的市场价值实际上有400-500万元，但合同仅仅签订了159万元，就是因为159万元是当时房屋最低的政府指导价，过户时虞楠在中介公司登记过要卖房，是以虞良法的名义挂的，我们挂的房价是700万元，但楼下交易的房子卖了630万元。经一审法院与相关机构进行询价，XX号房屋所在小区房屋成交价格每平方米约7万-8万元。
一审法院观点：
本案争议焦点为《存量房屋买卖合同》的性质是买卖还是赠与。
通常情况下，买卖双方签订房屋买卖合同，应在合同中对房屋成交价款、付款时间、付款方式、交房、过户、违约责任等主要条款充分协商，达成一致，而在亲属间赠与房产时，考虑便捷、节约税费的因素，可能选择买卖形式办理过户，实现赠与目的。本案中，首先根据已查明的事实，虞良法、汤琴珍与虞楠系祖孙关系，办理过户时仅签了一份网签合同，即《存量房屋买卖合同》，合同中仅约定了房屋成交价为159万元，明显低于XX号房屋的市场价格，且合同中对其他重要内容诸如付款时间、付款方式、违约责任等均为空白，虞良法、汤琴珍亦未提交证据证明向虞楠主张过售房款，以上事实显然不同于房屋买卖合同的一搬样态，更符合亲属间以买卖形式过户实现赠与的情形。因此《存量房屋买卖合同》虽名为买卖，但双方在签约时并无买卖意思表示，仅为办理过户，应视为赠与，现赠与行为已经履行完毕，故一审法院对虞良法、汤琴珍的诉讼请求不予支持。
二审法院观点：
《关于适用
的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”