农村房屋买卖合同虽无效，但买受人已占有使用十多年，无需返还(11)

《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》规定：“……第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。……按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。”
2、法理基础
农村宅基地使用权的流转受到很大的限制，非本集体经济组织成员之间不得转让。即便农村房屋的买受人（非本集体经济组织成员）已经支付全部房屋价款，并已实际入住，也不能依据“地随房走”的法理获得相应宅基地的使用权，宅基地的使用权人依旧是房屋出售方。农村房屋动迁，其动迁利益的一部分来自宅基地的使用权的评估价。此外，动迁补偿款或者动迁安置房都有对本集体经济组织成员的“福利”的性质，这也应当是给卖售人的利益。因此，农村房屋出售方可以获得一定的动迁利益。
3、计算方法
“购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。”对该规定的理解，重点是如何理解“补偿款”。农村房屋的动迁一般都是动迁组依据被动迁房屋的评估价等计算动迁补偿款，被动迁人再用该动迁补偿款（多退少补）购买优惠价的动迁安置房。
买受人获得了以下两部分利益：（1）动迁补偿款。（2）购买动迁安置房实际支出的房款（优惠价）与市场价的差价。这两种利益可以用“动迁利益”来概括。
因此，《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》中的“补偿款”应当是指“动迁利益”，而不能简单从字面上理解为“补偿款”。
因此，农村房屋的卖售人可以获得的利益有两部分：（1）动迁款补偿款的30%；（2）购买动迁安置房实际支出的房款（优惠价）与市场价的差价的30%；
附案例一：许某某与盛某某农村房屋买卖合同纠纷案
案情简介：1999年1月5日，许某某（甲方）与盛某某（乙方）签订一份《房屋转让协议书》，约定甲方愿将坐落在金山区XX镇XX村XX组的一幢正房二间三层楼、厢房一间三层楼、小屋一间三层楼，占地面积为124平方米，建筑面积为（124平方#3层）共372平方米的私有住宅房（以下简称“案涉房屋”）以4万元出让给乙方。合同约定，根据乙方要求在1999年1月5日之前首先预付房屋订金1万元给甲方，其余钱款到1999年6月30日之前全部付清给甲方。合同还约定了其他事项。金山区第二公证处出具《公证书》一份，对许某某、盛某某签订的《房屋转让协议书》进行了公证。后甲、乙双方皆如约履行，乙方至此以后居住在案涉房屋内。