农村房屋买卖合同虽无效，但买受人已占有使用十多年，无需返还(10)

上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终5995号民事判决认为，系争房屋为农村宅基地房屋，而上诉人范某某在与王某某就系争房屋签订《房地产居间合同》时系城镇户口，其不具备购买该房屋的资格，并且范某某买卖房屋未经过相关组织和部门的批准，不仅合同尚未履行完毕，而且系争房屋亦未交付范某某实际使用，故《房地产居间合同》当属无效。范某某主张系争房屋已经遇到动迁，但房屋动迁利益为房屋价值的转化形式，鉴于范某某无法取得房屋的所有权，其主张房屋动迁利益，亦缺乏依据，本院不予支持。
三、动迁利益的分配
之所以将动迁利益的分配单独拿出来作为一部分，就是因为很多农村房屋买卖合同纠纷就是因为动迁利益巨大而产生的。
（一）合同有效，则动迁利益全部归属于买受人（新的房屋所有人）
（二）合同无效的情形
根据上海高院的规定，“合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋”的情形下，法院可以认定合同无效。
《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
简言之，合同无效，就要返还原物。房屋及宅基地在返还原房屋所有人之后发生动迁的，动迁利益全部归属于原房屋所有人。在房屋及宅基地返还原房屋所有人之前发生动迁且房屋买受人被列为被动迁人的，动迁利益就要在买受人和卖售人之间进行分配，而分配的方法，可以参照上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3216号和上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第3659号民事判决的观点——房地分开，即房屋的动迁利益全部归属买受方，土地使用权动迁利益在买卖双方之间进行分割（法官综合各种因素自由裁量）。
（三）对合同效力暂时不表态的情形：动迁利益在卖售人与买受人之间按照3：7的比例分配
农村房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋是农村房屋买卖的最常见形式。对此农村房屋的拆迁利益，《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》规定卖售方和买受方按照3:7的比例分配，其法理基础是什么？3:7的比例具体如何计算？
1、《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的规定