农村房屋买卖合同虽无效，但买受人已占有使用十多年，无需返还(8)

上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终3653号民事判决认为，民事活动应遵循等价有偿、诚实信用的原则。上诉人孙正华一方将系争房屋出售给被上诉人张清，上诉人许乾经由村法律服务所的见证又从张清处购得该房屋，上述行为均系各方当事人的真实意思表示，孙正华一方已将系争房屋交付给张清并从其处取得了购房款，相应的，许乾亦向张清付清了购房款并装修入住系争房屋，故此，关于系争房屋的买卖合同均已实际履行完毕，许乾实际居住使用系争房屋也长达数年之久，故孙正华一方在出售系争房屋十余年后提起本案诉讼要求返还房屋，有违诚信，本院难以支持。【一审判决确认合同无效，返还房屋，二审改判驳回原告确认合同无效和返还房屋的诉请】
上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终921号民事判决认为，上诉人将系争房屋转让给了被上诉人，并收取了被上诉人的买房款，且买卖合同已履行完毕。被上诉人在此基础上，主张对系争房屋享有居住使用权，依法有据。原审法院在查明了本案事实后，依法判决支持被上诉人的诉请，并无不当，本院予以维持。【对合同效力未作表态】
3、宅基地买卖合同无效，房屋买卖合同有效
上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终4244号民事判决认为，宅基地使用权和其上的房屋所有权系两种不同的物权，前者属于土地用益物权，后者则属于不动产所有权，且依据现行法律规定，前者仅能为具有本集体经济组织成员资格的主体所享有，后者则无此限制。因此，在农村宅基地房屋转让合同中，有关宅基地使用权或所有权转让的约定，因违反现行法律的强制性规定而归于无效，但有关房屋所有权转让的约定，仍应认定为有效。查现有证据，上诉人与案外人辛某签订的《房屋转让协议》仅约定了系争房屋所有权的转让事宜，并不涉及宅基地使用权或所有权的转让，故该份协议应属合法有效。基于买卖双方已完成房屋交付且买受方已按约付清购房款之事实，应当认为，系争房屋的所有权（自购房款付清之日）已归于买受方，基于房屋所有权而产生的拆迁补偿利益亦应由买受方享有。
4、房屋买卖合同无效，但买受人不需返还房屋给卖售人
上海市第二中级人民法院（2020）沪02民终8963号民事判决认为，虽然买卖双方就系争农村房屋及自留地签订的《协议书》无效，但鉴于买方已按照协议约定支付房款，卖方亦按协议约定交付房屋，买方对房屋进行了翻建装修，且居住使用房屋已有十一年之久，在此期间卖方从未提出过异议。现卖方要求买方搬离并返还农村房屋及自留地，一审法院从遵循诚实信用原则和维护社会关系稳定角度出发，对卖方的诉请不予支持，尚无不当。